Wohnungsmängel
1. Wohnungsmängel: So machen Sie Ihrem Vermieter Beine
Fast jeder Mieter hat es irgendwann einmal mit Wohnungsmängeln zu tun – einem defekten Warmwasserboiler, einer ausgefallenen Heizung, Schimmel oder anderen Schäden. Erfreulich ist, wenn nach einem Anruf bei der Hausverwaltung alsbald die Handwerker anrücken und dem Mangel abhelfen. Doch sehr viel häufiger müssen Mieter monatelang warten oder der Vermieter lehnt die Reparatur sogar rundweg ab. Und manche Mieter leben Jahre lang in dieser präkeren Wohnverhältnissen. Was ist in solchen Fällen zu tun? Wie kann man dem Vermieter Beine machen und sein Recht auf eine mangelfreie Wohnung durchsetzen?
Was kann noch passieren, dass nicht gehandelt wird... Im Prinzip wird oft bei der Hausverwaltung angerufen und irgendeinem Mitarbeiter das Problem geschildert. Dabei kann es passieren, dass durch Kommunikationsprobleme zwischen Hausverwaltung, Hausmeister und Firma ihre Mängel vergessen werden.
Wenn der Vermieter in der Mängelbeseitigung im Verzug ist, können erst ihre Rechte durchgesetzt werden, wenn folgende Punkte beachtet wurden:
Was ist zu machen?
1. Nachweis einer schriftlichen Mängelmeldung
2. Es ist ein konkretes Datum zu benennen, bis wann der Mangel behoben werden muss.
3. Die Mängel müssen sehr genau beschrieben werden. Hier ein Beispiel, etwas überhöht
geschildert, aber sehr genau: „im zweiten Zimmer rechts des Wohnungseingangs befindet sich seit November ein circa 50 Zentimeter großer Schimmelfleck etwa auf Augenhöhe an der rechten Ecke mittig des Zimmers am Fenster“ anstatt „im Wohnzimmer ist Schimmel“.
2. Fristlose Kündigung ist unter strengen Voraussetzungen möglich
Mieter genießen in Deutschland einen hohen Schutz vor Kündigungen. Dies gilt insbesondere für
fristlose Kündigungen. Diese werden in § 543 BGB geregelt.
1. Ein wichtiger Grund liegt laut Gesetz vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt, indem er entweder die Mietsache durch Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflichten erheblich in Gefahr bringt oder die Mietsache ohne entsprechende Befugnis Dritten überlässt.
2. Ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt, wenn der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters die gemietete Wohnung über Portale wie zum Beispiel AirBnB vermietet?
Zwei Landgerichte verneinen dies. Das Landgericht Amberg (LG Amberg, Urteil v. 9.8.2017, 24 S 299/17) sowie das Landgericht Berlin (Beschluss v. 27.7.2016, 67 S 154/16) waren in zwei Urteilen der Auffassung, dass eine Kündigung in diesem Fall einer vorherigen, erfolglosen Abmahnung bedarf.
3.Die Richter erkannten dem Vermieter zwar zu, dass der Wasserschaden ursächlich auf Fahrlässigkeit zurückging. Im Fall eines durch einen Mieter verursachten Schadens müsse jedoch auch der bisherige Verlauf des Mietverhältnisses berücksichtigt werden. Wenn dieses Mietverhältnisses über einen langen Zeitraum beanstandungsfrei gewesen ist, dass hätte die fristlose Kündigung nur nach einer vorherigen Abmahnung Bestand gehabt. (Das Amtsgericht Berlin und die nächste Instanz bestätigt durch das Landgericht Berlin (AZ 67 S 410/16).
Eine Kündigung ist nur bei vorheriger Abmahnung möglich. Holen Sie sich in jedem Fall eine Rechtsberatung!
Mietminderung bei Wohnungsmängel
Als erstes möchte ich sagen, das es bei Mietern eine beliebte Mietminderung gibt. Diese ist aber mit einem erheblichen Risiko behaftest, die eigene Wohnung bei völlig abwegiger Minderung zu verlieren.
Zwar besitzt man grundsätzlich ein Recht darauf, nicht die volle Miete zu zahlen, solange die Wohnung nicht im ordnungsgemäßen Zustand ist. Dieses Recht muss nicht beim Vermieter „beantragt“ werden und ist auch nicht von seiner Zustimmung abhängig.
Viele Mieter holen sich sich angebliche Minderungsansprüche von Tabellen aus dem Internet. Allgemein gültige Quoten für bestimmte Mängel gibt es nicht, es kommt immer auf den Einzelfall an.
Die Gerichte sehen es nicht gerne, wenn wegen einer Lappalie (wegen einem winzigen Schimmelfleck,) die Miete um 30 Prozent gemindert wird.
Gefährlich wird es spätestens dann, wenn zwei Monatsmieten Zahlungsrückstand zusammengekommen sind und der Vermieter mit Kündigung droht. Vor Gericht muss der Mieter dann im Zweifelsfall belegen, dass er kompetenten Rechtsrat eingeholt und nicht etwa „aus dem Bauch heraus“ gekürzt hat. Er darf sich auch nicht mit der Lektüre von Zeitungsartikeln begnügen, wie das Landgericht Berlin vor einigen Jahren urteilte (LG Berlin vom 6. September 2005 – 63 S 111/05).
Hinweis 1: Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel schon bei Mietvertragsabschluss kannte oder problemlos hätte erkennen können. Ist man beispielsweise in einen Altbau mit marodem Treppenhaus und verrotteten Fenstern gezogen, kann man anschließend deshalb nicht die Miete mindern.
Hinweis 2: Die Miete kann nur von der Warmmiete gemindert werden.
Wohnungsmängel: Schimmelbildung
Was können die Ursachen von Schimmel in der Wohnung sein?
Schimmel entsteht überall, wo sich zu viel Feuchtigkeit angesammelt hat. Eine der Ursachen für diese Feuchtigkeit sind nicht selten Wasserschäden, die manchmal unbemerkt entstehen können. Eine weitere Ursache ist eine zu hohe Luftfeuchtigkeit im Raum. Kondenswasser setzt sich ab und bietet einen Nährboden für Schimmelpilze. Deshalb entsteht Schimmel am häufigsten im Badezimmer oder in der Küche.
Großflächiger Schimmel in der Wohnung ist nicht nur ein ästhetisches und hygienisches Ärgernis, sondern führt auch zu gesundheitlichen Gefährdungen. Gerade für Allergiker oder Kleinkinder besteht ein erhöhtes Risiko für Atemwegserkrankungen.
Deshalb sollten auch kleinste Schimmelflecken in der Wohnung nicht ignorieren werden. Sie können durch einen Schimmeltest aus der Apotheke oder dem Drogeriemarkt herausfinden, ob es tatsächlich
um Schimmelpilz handelt.
Was ist dann zu tun?
Bauliche Mängel wie Wärmebrücken oder ein undichtes Dach sind schuld daran, dass Feuchtigkeit und daraus Schimmel in der Wohnung entsteht. Der größte Fehler der Mieter ist falsches Lüften und Heizen, denn dadurch wird eine Schimmelbildung möglich macht. Als Mieter haben Sie die Pflicht, so mit der Wohnung umzugehen, dass möglichst keine Schäden entstehen. Andernfalls kann es für Sie schnell teuer werden, da Ihr Vermieter Sie für den Schaden zur Verantwortung ziehen kann.
Tipp 1: Wie lüfte und heize ich richtig?
Nun, drei- bis viermal sollten Sie täglich für mehrere Minuten stoßlüften, um auf der sicheren Seite zu sein. Die Schrägstellung der Fenster ist nicht ausreichend. Auch wenn das heizen teuer ist, müssen im Winter alle Räume zumindest einmal am Tag auf über 20 Grad aufgeheizt werden.
Tipp 2: Abstand zwischen Möbeln und Wänden
Ich habe oft bei Hausbesuchen festgestellt, dass sich hinter den Schränken oft großflächig Schimmel gebildet hatte. Es geht um eine Luftzirkulation. Wenn großflächige Möbel direkt an der Außenwand stehen, kann zwischen diesen und der Wand keine Luftzirkulation stattfinden. Das verhindert das Abtrocknen der Wände und kann somit zu Schimmel führen.
Natürlich kann ihr Vermieter Ihnen nicht verbieten, Ihre Wohnung so einzurichten, wie es Ihnen gefällt, oder Ihnen sogar vorschreiben, wie Sie Schränke zu stellen haben (Landgericht Mannheim, Urteil vom 14.02.2007, Az.: 4 S 62/06). Es ist empfehlenswert, einen kleinen Spalt Platz zwischen Möbeln und Außenwänden zu lassen. Auf diese Weise gehen Sie auf Nummer sicher, dass Sie nicht
für Schimmelbildung verantwortlich sind.
Tipp 3: Wie gehe ich mit dem Vermieter um, wenn ich Schimmel bemerke?
Sie sind als Mieter die erste Person, die den Schimmel bemerken. Aufgrund dieser Rolle haben Sie eine Anzeigepflicht gegenüber Ihrem Vermieter, egal welcher Mangel Ihnen an Ihrer Wohnung auffällt. Sie müssen Ihren Vermieter – oder die zuständige Hausverwaltung – umgehend darüber informieren. Diese Anzeige sollte schriftlich erfolgen, zum Beispiel in Form einer E-Mail. Auf diese Weise können Sie im Falle eines Streites beweisen, dass Sie Ihrer Anzeigepflicht nachgekommen sind. Vorsicht: Wenn Sie Ihrem Vermieter nicht Bescheid geben, kann er später von Ihnen Schadensersatz verlangen, wenn größere Schäden entstehen (§ 536c Abs. 2 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch).
Info 1:
Grundsätzlich muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Wohnung vertragsgemäß genutzt werden kann. Er ist also dafür verantwortlich, dass Mängel so schnell wie möglich behoben werden – außer diese wurden vom Mieter verursacht.
Info 2:
Sollte Ihr Vermieter Ihnen die Schuld an der Schimmelbildung geben und behaupten, dass Sie falsch gelüftet haben, was meistens passiert, dann muss er diese Behauptung auch beweisen. Er muss ausschließen können, dass bauliche Mängel Ursache für den Schimmel oder andere Mängel, wie zum Beispiel Feuchtigkeit oder Fogging sind. Das kann dazu führen, dass im Streitfall zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter ein unabhängiger Gutachter untersuchen muss, woraus der Schaden entstanden ist. Die Kosten für diesen Gutachter trägt der Vermieter. Wenn aber das Gutachten ergibt, dass die Schuld tatsächlich allein bei Ihnen liegt, müssen Sie als Mieter die Kosten für das Gutachten und für die Beseitigung des Schadens zahlen.
Info 3
Wenn der Schimmel durch äußere Einflüsse entstanden ist, so ist der Vermieter verpflichtet, den Schimmel zu beseitigen. Er muss auch dann die Kosten dafür tragen. Setzen Sie auch eine angemessene Frist (angemessene Dauer wären etwa zwei bis vier Wochen, je nach Größe der befallenen Fläche) wann der Mangel beseitigen werden soll.
Vorsicht: Wenn Ihnen als Mieter bei Vertragsschluss eines Mietvertrages ein Mangel bekannt ist, können Sie diesen nicht später geltend machen, es sei denn, Sie haben sich dieses Recht bei der Entgegennahme der Wohnung oder Zimmers vorbehalten.
Folgende Baumängel oder Schäden können dazu zählen:
1. Risse im Mauerwerk
2. Wärmebrücken
3. Ungenügende Wärmedämmung
4. Undichte Fenster und Türen
5. Unzureichende Heizungsmöglichkeiten
6. Mangelhafte Instandhaltung des Außenputzes